פסק-דין בתיק ע"א 20933-06-12

1.         לפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים מיום 7.5.12 (כבוד השופטת א' שניידר), בו נדחו ארבעת הערעורים שהגישה המערערת על החלטות המשיבה (ועדת הזיכויים של מנהלת סל"ע). במקביל לכך נקבע בפסק הדין כי יש להעביר את הדיון בכל הנוגע לרכיב הפיצוי עבור מבנים לוועדה המיוחדת של מנהלת סל"ע, על מנת לבחון אם יש מקום להכיר בתשלום מיוחד כלשהו למערערת בהקשר זה.

2.         השתלשלות העניינים העובדתית והמשפטית פורטה בהרחבה בפסק הדין קמא, אולם אין מנוס מלהזכיר אותה שנית. המערערת הינה חברה פרטית, שהיתה בעלת זכויות חכירה בשלושה נכסי מקרקעין באזור התעשייה ארז, עד לפינויים במסגרת תכנית ההתנתקות: מגרשים 77 ו-78 ומחצית ממגרש 40 (ביחס לזכויות המערערת במגרש זה היתה מחלוקת שהוכרעה).

המערערת הגישה תביעה לפיצוי, וביום 21.2.07 החליטה המשיבה לזכותה בסכום של 507,461 ש"ח ביחס למגרשים 77 ו-78, כשבמקביל המליצה לוועדה המיוחדת להגדיל את הפיצוי לסכום של 652,073 ש"ח. הוועדה המיוחדת קיבלה את ההמלצה ואישרה את הגדלת הפיצוי כאמור. ביחס למגרש 40 דחתה המשיבה את תביעת הפיצוי של המערערת, לאחר שקבעה כי לא הוכחה זכותה במגרש. כמו כן נדחתה בקשתה של המערערת לפצוי בשל המבנה שהוקם על מגרש זה, בטענה כי המערערת כבר פוצתה עבורו במסגרת הפיצוי המוגדל שקיבלה עבור מגרשים 77 ו-78.

ביום 21.1.08 ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק דין בע"א 1152/07 דגי שקמה בע"מ נ' ועדת הזכאות, בו נקבע כי עסק שלא היה פעיל ביום הקובע רשאי להוכיח את הוצאותיו בראיות נוספות מלבד טופס הפחת. בעקבות פסק דין זה פנתה המערערת למשיבה בשנת 2009 בבקשה להגדיל את הפיצוי שקיבלה, תוך בחינה של ראיות נוספות שלא נבחנו קודם לכן, לרבות חוות דעת שמאיות מטעמה ביחס למגרשים 77 ו-78. בקשת המערערת נדחתה על ידי המשיבה ביום 17.3.09 ועל כך הוגש ערעור (ו"ע 129/09) לבית משפט השלום, שהתייחס גם לאי ההכרה של המשיבה בזכויותיה של המערערת במגרש 40.

בפסק הדין שניתן ביום 3.3.10 (להלן - פסק הדין הראשון) נדחה הערעור ביחס למגרש 40, אך נקבע כי התיק יוחזר למשיבה לדיון מחדש במגרשים 77 ו-78, נוכח פסק הדין בפרשת דגי השקמה, לצורך חישוב ההוצאות שהוצאו ביחס למגרשים אלו, בין השאר בהתאם לשומת השמאי הממשלתי. ההוראה שניתנה למשיבה בפסק דין זה עומדת במוקד הערעור שלפנינו.

בעקבות פסק הדין הראשון, ומאחר שלא נמצאה שומה של השמאי הממשלתי בתיק המערערת, פנה השמאי הממשלתי לשמאי פרטי (אבי מנדלסון) שביקר בנכסי המערערת לפני הפינוי. לאחר שהמשיבה בחנה את החומר שהגיש לה השמאי מנדלסון, היא קבעה כי לא ניתן ללמוד ממנו מהו גובה ההוצאות שהוציאה המערערת עבור המבנים, כמצוות סעיף 67 לחוק יישום תכנית ההתנתקות, תשס"א-2005, ולפיכך החליטה (ביום 1.6.10) כי המערערת אינה זכאית לתשלום נוסף בשל הוצאותיה. על החלטה זו הגישה המערערת את הערעור הראשון שנדון בפסק הדין קמא (הוא נשוא הערעור שלפנינו). בהמשך הגיש השמאי מנדלסון מסמכים נוספים למשיבה, בהם קבע כי שווי הבניה ה נורמטיבי הינו 5,893,960 ש"ח. בהחלטה נוספת מיום 31.5.11 קבעה המשיבה כי גם ממסמכים חדשים אלו לא ניתן ללמוד מהן ההוצאות שהוצאו בפועל על ידי המערערת. על החלטה זו הגישה המערערת ערעור נוסף שנדון גם הוא בפסק הדין קמא.

במקביל הגישה המערערת ערעור לבית המשפט המחוזי, לאחר שבפסק הדין הראשון נקבע כי היא אינה בעלת זכויות במגרש 40. בית המשפט המחוזי קיבל ביום 14.10.10 את הערעור, וקבע כי המערערת הוכיחה כי היא בעלת מחצית מהזכויות במגרש זה, ועל כן הוחזר הדיון למשיבה על מנת שתדון (על יסוד קביעה זו) בתביעת המערערת לפיצוי עבור מגרש 40. ואכן, לאחר שנערך למערערת שימוע, ניתנה החלטה נוספת של המשיבה, בה נקבע כי היא כבר קיבלה פיצוי עבור מגרש 40 בהתאם לטופס הפחת (בהמשך תוקנה ההחלטה מאחר שלא הובאו בחשבון כל הפריטים שהופיעו בטופס הפחת, ולכן ניתנה החלטה נוספת, בה נפסק למערערת סכום של 145,723 ש"ח). על החלטות אלו מימים 4.1.11 ו-22.5.11 הגישה המערערת שני ערעורים נוספים, שנדונו גם הם בפסק הדין קמא.

בנוסף לכך יש להזכיר החלטה נוספת של הוועדה המיוחדת, מיום 26.5.11, בה קבעה כי יש לקזז את הסכום של 145,723 שנפסק למערערת עבור מגרש 40 מהחלק היחסי שנפסק לה קודם לכן בהחלטת ההגדלה של הוועדה המיוחדת. על החלטת קיזוז זו הגישה המערערת עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בירושלים (עת"מ 3161-07-11), וזו נדחתה בפסק דין מיום 15.11.11.

להשלמת התמונה יש לציין כי המערערת הגישה גם בקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט בטענה לביזוי פסק הדין המקורי של בית משפט השלום ופסק דינו של בית המשפט המחוזי (ביחס לזכויותיה במגרש 40). בית המשפט המחוזי קיבל את בקשת הביזיון, אולם ערעור שהוגש על פסק דין זה לבית המשפט העליון (ע"פ 7029/11) התקבל ופסק הדין המחוזי בוטל.

3.         בפסק הדין נשוא הערעור התייחס בית המשפט קמא לפסק הדין המקורי ולשאלה אם המשיבה פעלה כדין משקבעה כי לא הובא בפניה ולו אבק ראיה נוסף לעניין הוצאות הבנייה שהוציאה המערערת. בית המשפט הדגיש כי הוא אינו נכנס לנעליה של ועדת הזכאות ואינו עורך בדיקות חשבונאיות או קובע ממצאים, וטענותיה של המערערת במישור זה נדחו. ביחס לסבירות החלטותיה של המשיבה, בכל הנוגע למבנים, התייחס בית המשפט לפרוטוקול השימוע שנערך למערערת, בו נדונו המסמכים השמאיים שהגיש השמאי מנדלסון. במסגרת חקירתו של השמאי מנדלסון הוא ציין כי ישנו קושי להקיש מהשומה שערך את ההוצאות שהוצאו לצורך בניית המבנים, וכי הפעילות השמאית בעניין זה תהא בגדר אומדן בלבד. נוכח העובדה כי סעיף 67 לחוק ההתנתקות מתייחס להוצאות שהוצאו בפועל בלבד, קבע בית המשפט כי לא נמצא פגם בהחלטות המשיבה, מאחר שלא הומצאו ראיות נוספות לגבי הוצאות הבנייה שהוצאו בפועל. עם זאת, לאור קביעתו של השמאי מנדלסון לפיה השווי הנורמטיבי של הבנייה הינו קרוב ל-6 מיליון ש"ח, ולאור הפער שבין קביעה זו לבין הפיצוי ששולם בפועל למערערת (שהינו פחות ממיליון ש"ח), העביר בית המשפט את הדיון בנושא זה (פיצוי עבור המבנים) לוועדה המיוחדת, על מנת שתקבע אם יש מקום לאשר למערערת תשלום מיוחד עבור ההוצאות לבניית המבנים נשוא הערעורים. החלטה של הוועדה המיוחדת בעניין זה לא ניתנה נכון למועד זה, אולם ביום 20.11.12 היא נאותה לשלם למערערת תשלום מיוחד, לפנים משורת הדין, בסכום של 2 מיליון שקלים חדשים, כמקדמה על חשבון התשלום המיוחד שעשוי להינתן בעתיד.

באשר לפיצוי עבור רכיב הקרקע, בית המשפט קבע בפסק הדין כי מאחר שלא הוצגו למשיבה ראיות נוספות על ידי המערערת אין לקבל את טענותיה, מה גם שהחלטת הוועדה המיוחדת בעניין זה, לרבות באשר לזכויותיה של המערערת במגרש 40, נבחנה על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים, שדחה את העתירה שהגישה.

לפיכך דחה בית המשפט קמא את ארבעת הערעורים שהגישה המערערת, אך העביר את נושא הפיצוי בשל המבנים לדיון נוסף בוועדה המיוחדת, כאמור לעיל.

4.         המערערת טוענת כי פסק הדין השני (נשוא הערעור) סותר את פסק הדין הראשון. תכלית חוק ההתנתקות היא להעמיד את המפונה במצב שבו היה אלמלא ההתנתקות, בעוד שהפיצוי שניתן למערערת, בסכום של 946,182 ש"ח, אינו עומד בתכלית החוק ואינו מהווה פיצוי ראוי והוגן, שכן הוא נמוך בהרבה מחוות הדעת השמאיות שהעריכו את עלות המבנים שפונו בסכום של כ-6 מיליון ש"ח. בית המשפט קמא התעלם מחוות הדעת השמאית מטעם המדינה ומהפגיעה הקשה בזכות החוקתית של המערערת לקניינה. המערערת מפנה לחוות הדעת השמאית של חברת אורבניקס, שנשכרה על ידי המשיבה, אשר לפיה סכום הפיצוי המגיע לה עבור המבנים הינו 6,899,800 ש"ח (חוות דעת זו הוכנה לאחר שניתן פסק הדין קמא).

המערערת טוענת כי שמאי מטעם המשיבה ביקר במקרקעין לפני הפינוי, ויש לראות בו כבעל מקצוע היכול על פי דין לשום עלויות בנייה וקרקע. בשורה התחתונה, המערערת פוצתה בהתאם לנתונים המופיעים בספריה בלבד, על אף שנקבע כי היא לא היתה עסק פעיל ביום הקובע, והגם שנקבעה דרך פיצוי קונקרטית בעניינה, בהתאם לממצאי השמאי הממשלתי שביקר בנכסים לפני הפינוי. הקביעה העובדתית בפסק הדין, לפיה העלויות שקבע השמאי מטעם המשיבה הן נורמטיביות, הינה שגויה, שכן העלויות הנורמטיביות קבועות בחוק ואינן תואמות את העלויות שנקבעו על ידי השמאי. קביעה שגויה נוספת בפסק הדין היא כי מסמכי השמאי לעניין הקרקע נבחנו על ידי המשיבה וכי לא ניתן להקיש מהן עלויות בנייה. פסק הדין נשוא הערעור סותר את פסק הדין הראשון, בו נקבע כי המשיבה תקבע את הפיצוי באמצעות היקש מהנתונים שיוצגו לה על ידי השמאי ששלחה למקרקעין לפני הפינוי. המשיבה לא ערערה על פסק הדין הראשון ולכן עליה לקיימו, ואילו בית המשפט אינו מהווה ערכאת ערעור על עצמו ואינו יכול להפוך את פסק הדין שנתן. פסק הדין נשוא הערעור סותר גם את הלכת דגי שקמה, בה נקבע כי עסק שאינו פעיל ביום הקובע רשאי להביא ראיות חיצוניות לספרים. בנוסף לכך שולל פסק הדין את זכות הערעור של המערערת, מאחר שבית המשפט נמנע במסגרתו מלדון בסוגיית הקרקע, בנימוק שהחלטת הוועדה המיוחדת נבחנה כבר על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים. מכאן, שהחלטות המשיבה (ועדת הזכאות) לא נבחנו כנדרש על ידי בית המשפט. בפסיקה נקבע כי סמכותו של בית משפט השלום היא סמכות ערעורית, והוא מוסמך לקבל כל החלטה שהמשיבה היתה מוסכמת לקבל. לפיכך, שגה בית המשפט קמא משלא בחן את תוכן ההחלטות אלא רק את סבירותן. משנקבע על ידי בית המשפט קמא כי הפיצוי שניתן למערערת במסגרת ההחלטות אינו עומד בתכלית החוק, היה עליו להתערב בהן, מאחר שעולה מהן בבירור כי דעתה של המשיבה נעולה וכי היא נחושה שלא להעניק פיצוי למערערת, למרות הראיות החזקות והברורות המוצגות בפניה. 

5.         המשיבה טוענת כי יש לדחות את הערעור וכי אין מקום להתערב בפסק הדין קמא. לטענתה, השאלות שבהן יש לדון הן שתיים: ראשית, האם צדקה כשקבעה כי בהתאם לחוק ההתנתקות לא מגיעה למערערת תוספת פיצוי עבור רכיב הקרקע ורכיב המבנים, על יסוד הערכות שמאיות ונתונים שלא הוכחו. שנית, האם היא יישמה את פסק הדין הראשון כהלכה.  לטענת המשיבה, יש להשיב על שתי השאלות בחיוב.

המשיבה טוענת כי משביקשה המערערת להיות מוכרת כעסק לא פעיל היא אינה זכאית לקבל פיצוי נורמטיבי בגין רכיב הקרקע, שכן פיצוי זה מיועד על פי חוק ההתנתקות לעסק פעיל בלבד. יש להתעלם מניסיונה של המערערת לצרף לערעור זה מסמכים וחוות דעת שלא נבחנו אצל המשיבה (ובבית המשפט קמא) ולהגישם כעת.

בפסק הדין הראשון נקבע  כי ככל שקיימת שומה של השמאי הממשלתי, שממנה ניתן להקיש אודות ההוצאות שהוצאו בפועל על המקרקעין והמבנים, ניתן יהיה להסתמך על כך לצורך פסיקת פיצוי למערערת. עוד נקבע, כי אם יתברר (בניגוד לטענת המערערת) כי לא קיימת שומה של השמאי הממשלתי, או שלא ניתן להסיק ממנה אודות ההוצאות בפועל, יישאר הסכום שקבעה המשיבה קודם לכן על כנו. בירורים נוספים שערכה המשיבה העלו כי לא נמצאה שומה בתיק המערערת, וכי למעשה לא בוצעו שומות ביחס לעסקים באזור התעשייה ארז, אלא רק איסוף מידע בשטח על ידי השמאים. לאחר שהשמאי הממשלתי פנה לשמאי פרטי מטעמו (אבי מנדלסון) שביקר במקרקעין הנדונים, התברר כי קיימים ביחס אליהם צילומים ותרשומות. לפיכך נאותה המשיבה, למרות שלא היתה חייבת לעשות כן, לקבל שני מסמכים אותם הכין השמאי מנדלסון, אך אלו עוסקים רק בשווי השוק או בשווי הנורמטיבי של הנכסים, ולא בהוצאות שהוצאו בפועל, ועל כן הם אינם מוכרים לצורך פיצוי לפי סעיף 67 לחוק ההתנתקות. המשיבה מפנה לעדותו של השמאי מנדלסון בשימוע בפני המשיבה, בה מסר כי אין ביכולתו לקבוע מה היה סכום ההוצאות שהוצאו בפועל על ידי המערערת עד למועד הקובע, וכי לא ניתן להסיק מידע מעין זה מחוות הדעת והמסמכים שהגיש למשיבה.

בפסק הדין השני (נשוא הערעור) אישר בית המשפט קמא כי המשיבה נהגה על פי הוראות פסק הדין הראשון, וחזר על קביעתו לפיה החוק אינו מעניק פיצוי נורמטיבי לעסק שלא היה פעיל ביום הקובע, אלא רק פיצוי לפי סכום ההוצאות שהוציא בפועל. בית המשפט קמא שוכנע כי למשיבה לא היתה אפשרות לחלץ ממסמכי השמאי מנדלסון ממצאים ביחס להוצאות שהוצאו בפועל, עד למועד הקובע ובהתאם לתב"ע של השטח. בניגוד לטענת המערערת, בית המשפט קמא לא קבע כי לא נערכה שמאות, אלא רק כי לא ניתן להסיק מהשמאות את הנתונים הרלוונטיים הנוגעים להוצאות בפועל. בית המשפט קמא גם התייחס בפסק דינו הראשון לאפשרות כי לא קיימת שמאות, וכי הערכה כזו עלולה להרע את מצבה של המערערת. לפיכך אין בסיס לטענה כי מדובר בפסקי דין סותרים או כי יש לפצות את המשיבה על פי הוצאות נורמטיביות. פסק הדין השני גם אינו סותר את הלכת דגי שקמה, בה נקבע כי עסק שאינו פעיל יכול להוכיח את הוצאותיו גם באמצעות מסמכים חיצוניים לטופס הפחת, שכן דבר זה לא נעשה במקרה שלפנינו על ידי המערערת.

בית המשפט קמא בחן כנדרש את החלטות המשיבה בהתאם לסמכות הערעורית הנתונה לו. בנוסף, מאחר שהמערערת אינה עסק פעיל, לא ניתן לפצות אותה באופן נורמטיבי עבור הקרקע, שכן פיצוי זה אפשרי עבור עסק פעיל בלבד. מכח קל וחומר ברור כי אין להעניק למערערת פיצוי עבור רכיב הקרקע בהסתמך על חוות דעת שמאיות, ולפיכך אין בסיס לטענתה לפיה נמנעה ממנה זכות הערעור בנושא זה.